オフィスの原状回復はどこまで必要？工事費用の相場や注意点を詳しく解説

 オフィスを移転する際や、退去する際は、使用しているオフィスを入居前の状態に戻す「原状回復工事」が必要になります。

原状回復工事について正しく理解しておかないと、負担元が曖昧になりトラブルに発展したり、想定以上に工事費用がかかったりする可能性があります。

本記事では、オフィスの原状回復とは何か、自社で対応が必要な工事範囲、発生する費用相場について詳しく解説します。トラブルを防ぐポイントについても紹介するので、参考にしてください。

賃貸オフィスの原状回復とは？

 賃貸オフィスの原状回復とは、オフィスの移転・退去時に「入居前の状態」に戻すことを指します。具体的には、看板の撤去や、床・天井・壁紙などの張り替え、電話回線の撤去などが挙げられます。

原状回復については、民法で以下のように定められています。

※引用：民法｜e-gov検索

ただし「何をどこまで原状回復するのか」「工事費用はどちらが負担するのか」などは、契約内容によって異なります。

また、原状回復については借主と貸主との間でトラブルに発展しやすいケースの一つであるため、事前に契約内容を確認しておくことをおすすめします。

オフィスの原状回復の負担範囲

通常の賃貸住宅の場合、「経年劣化」や「通常損耗」など、借主の故意によるものでなければ、原状回復工事費用は貸主負担であることが一般的です。

しかし、オフィスや店舗の原状回復はほとんどの場合、借主が負担するのが実態です。

オフィスや店舗の場合、借主によって使い方が大きく異なるため経年劣化や通常損耗のレベルを予想できないことが考えられます。そのため、多くの場合、借主負担で原状回復工事が行われます。

ただし、原状回復については、「原状回復における貸主と借主双方の負担割合」を記載した「特約」を締結している場合もあり、この場合は、特約の内容で原状回復工事の負担割合が決まります。

オフィスの原状回復が必要なケース

オフィスの原状回復とは、基本的に「入居前の状態に戻すこと」ですが、 実際にどのような工事を行えば良いのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

オフィスの原状回復が必要となる具体的な工事例は以下の通りです。

• 自社の家具や家電の撤去
• パーテーションの撤去 
• カーペット、壁紙の張り替え
• 天井ボードの回復、交換
• 配線や照明の撤去、回復
• 窓、ブラインドの回復、清掃
• 看板やネオンの撤去
• 電気、電話回線の撤去
• その他、入居後に増設・造作したものの撤去、回復

上記の工事例はあくまで一例となります。 自社でオフィスをどのように使っていたかによって、工事内容が決まります。

オフィスの原状回復工事の流れ

オフィスの原状回復工事は、貸主に引き渡すまでに完了させておく必要があるため、事前に工事の流れを理解しておくことが重要です。

オフィスの原状回復工事の流れは以下の通りです。

1. 契約書を確認する
2. 施工業者に現地調査を依頼
3. 工事内容の見積もりを取る
4. 工事の発注・施工
5. 貸主に引き渡し

まずは現在の契約内容から原状回復範囲の確認をします。 施工業者に現地調査を依頼し、どのような工事が必要になるのか、スケジュールはどれくらいかなどをすり合わせします。施工業者は指定がある場合契約書に明記されており、指定がない場合は自社で選定が必要です。工事金額については施工業者に見積もりを取り、 内容の妥当性を必ず確認しましょう

見積もり内容に問題がなければ、正式に工事を発注します。工事中、中間点検などを行い、工事が完了したら貸主に引き渡して原状回復工事の完了です。

オフィスの原状回復工事の期間

前述した通り、原状回復工事は現在のフェスを退去するまでに完了させておく必要があります。そのため、一般的な原状回復工事の期間を理解しておきましょう。 

原状回復工事の目安は、着工から完了まで1ヶ月程度が目安といわれています。 着工とは、工事を始めるタイミングを指します。 1ヶ月の間に発注前のすり合わせや見積もり段階などは含まれていないため、手配は早めに行うのがよいでしょう。

また、入居前に大規模な内装工事をした場合や、経年劣化や損傷が激しい場合は、1ヶ月以上かかるケースもあります。 退去日までに確実に貸主に引き渡すためには、解約通知をしてから速やかに原状回復工事の計画や手配をする必要があります 。

オフィスの原状回復工事の費用相場

原状回復工事の一般的な相場は以下の通りです。ただし、オフィスの原状回復工事の費用は、オフィスの規模や工事内容によって大きく異なります。

内装にこだわって大規模な工事をした場合や、ショールームやキッチンスペースがあり水回りの工事をした場合などは上記の金額よりも、高くなる可能性が高いです。また建築業界が人手不足にあることから、近年、工事費用は増加傾向にあります。

上記の金額はあくまでも相場であるため、実際の工事費用とは異なる場合があることを理解しておきましょう。

オフィスの原状回復でトラブルを防ぐポイント

 前述した通りオフィスの原状回復は、貸主や工事業者とのトラブルに発展しやすい事象の一つです。オフィスの原状回復でトラブルを防ぐポイントには、以下の5つが挙げられます。

• 原状回復に関わる契約内容を確認しておく
• 原状回復工事の見積りが妥当か精査する
• 自社で業者を指定できるか確認する
• 退去スケジュールを考慮して工事計画を立てる
• 最新の法律を確認しておく

トラブルを避け、スムーズに明け渡しを行うために、何をすれば良いのか読み進めながら参考にしてください。

原状回復に関わる契約内容を確認しておく

原状回復の負担の所在や工事の範囲が曖昧であれば、トラブルに発展する可能性があります。トラブルを防ぐためにも、まずは、契約書の内容を確認することが重要です。

契約書には、 原状回復に伴う負担の所在や工事の範囲、指定された施工業者はあるのかなどの項目が記載されています。 契約内容に則って、工事内容や項目、期間の確認など、齟齬がないように、貸主や管理会社などとすり合わせしながら進めていきましょう。

原状回復工事の見積りが妥当か精査する

原状回復工事の範囲が決まったら、施工業者に工事費用の見積もりを依頼します。施工業者によっては、必要ではない工事を入れていたり、金額が相場からかけ離れている場合もあります。

そのため、見積もりを取ったら工事内容や価格をしっかりと確認して、内容が妥当なのか精査することが重要です。 細かく精査することで、原状回復工事にかかわる負担を減らすことにつながります。

自社で業者を指定できるか確認する

驚異的に施工業者の指定は、契約書に明記されています。ただし、契約内容によっては自社で、施工業者は指定できる場合もあります。 自社で施工業者を指定したい場合は、まずは貸主や管理会社に相談してみるとよいでしょう。

また、自社で施工業者を指定する際は、 複数社に見積もりを取り比較するのがおすすめです。見積もり金額や内容は、施工業者によって異なるため、提示された金額が相場と大きくかけ離れていないか、内容に問題がないか確認する必要することができます。

退去スケジュールを考慮して工事計画を立てる

基本的に、原状回復工事は退去日までに完了させておく必要があります。もし、退去日までに工事が完了していないと、貸主に引き渡しができず、追加で賃料が発生してしまう可能性があるため注意が必要です。

また工事期間には余裕があるものの、施工会社が繁忙期の場合、すぐに着手してもらえないケースもあります。

あらかじめ原状回復工事にかかる期間を把握し、余裕を持ったスケジュールで工事が完了できるように、施工会社とすり合わせをしながら進めていきましょう。

最新の法律を確認しておく

入居してから退去するまでに法律が変わっている可能性があるため、原状回復に関する最新の法律を確認する必要があります。直近では、2020年の4月に民法が改正されました。

基本的に、法律改正前に契約締結したものは、原状回復においても改正前内容が適用されますが、法律改正後に入居したオフィスや途中で契約更新したものについては、改正後の内容が適用されます。

法律の改正は、自社にとって優位なものになっている可能性もあります。法律の内容を理解しておらず「トラブルに発展してしまった」「本来は負担しなくても良いものまで負担してしまった」などが起きないように、 最新の法律は必ず確認することをおすすめします。

契約内容の把握がオフィス原状回復のトラブルを防ぐ

 オフィスの原状回復に伴う負担割合や工事範囲などが明確になっていない場合、借主と貸主の間でトラブルに発展しやすい傾向があります。

基本的に、オフィスの原状回復は経年劣化や通常消耗などに問わず、借主に原状回復義務が生じます。ただし、 契約内容によって異なる場合もあるため、 オフィス移転・退去の際は必ず現在の契約内容を確認しましょう。

オフィスの原状回復が必要な場合は、本記事を参考に、進めてみてください。